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7月6日，远东发展（00035.HK）发布公告称，将全资附属捷彩有限公司（Charter Joy Limited）全数股权以7.5亿港元转让京东集团旗下公司JD Fabulous Development XI Limited。
捷彩公司名下资产为香港油麻地的海景丝丽酒店旧址，现正进行改造成本学生宿舍的工程。预计到2026年下半年，这项升级改造工程将全部结束，物业将彻底转型为专业化的学生宿舍用途。
协议条款显示，京东将拥有该物业的所有权，而远东发展旗下管理公司 DHI Hotel Management HK Limited 会继续负责项目管理，并运营学生宿舍，服务期限是三年，期间每年能获得4500万港元的固定收入。
双方于7月3日签署股权收购协议，7.5亿港元是初步交易价格，最终金额会根据交割时的具体情况调整。买方需要在协议签署后5个营业日内支付7500万港元的定金，同时预留500万港元作为保固金，确保改造工程顺利进行。所有款项会根据工程进度和交割条件分阶段支付。
交易采用了所有权与运营权分离的方式。京东接手资产后，远东发展的DHI Hotel Management HK Limited 会签订三年托管运营合同，全面负责学生宿舍的日常管理、招商、物业维护和配套服务等事务。
协议里包含保底收益条款，托管三年期内，运营方每年须向京东旗下的持股权公司支付4500万港元的最低收入。以7.5亿港元计算，这个保底收入对应的年化收益率大概为6%，为京东的投资提供了稳定基础回报，降低初期风险。
从财务角度分析，这笔资产出售让远东发展获益匪浅。截至2026年3月31日，该物业的账面净值仅2.659亿港元。公告指出，物业的初始购买价是7.5亿港元，相比3月底的账面净值溢价了4.84亿，增幅接近2.82倍。
远东发展预计，交易完成后能确认4.23亿港元的收益。其中6.3亿港元将用来偿还相关银行的贷款，剩余的1.06亿港元会加入集团运营资金池，从而优化资产负债比例，降低整体负债水平。交易结束后，捷彩公司将不再列入集团合并财务报表。
远东发展董事会表示，这次出售不仅是资产剥离，也为公司与京东建立了长期合作基础，未来可能共同推进香港学生宿舍项目。
远东发展保留三年运营管理权，既能持续分享其酒店公寓管理经验，同时保底收益的承诺也减轻了京东的顾虑，形成了双赢的格局。
京东这回进军的香港学生宿舍市场背后，是香港高校扩招导致住宿紧张。特区政府近年来逐步放宽非本地生录取限制，自2024-2025学年，高校非本地生收生比例从20%提高到40%，直接促进了赴港求学人数的增长。
根据香港教育局与仲量联行联合调查，2024至2025学年香港八大公立高校非本地生规模达9.2万人，校园内部宿位严重不足，平均床位与学生比例为2.55:1，当前空缺床位超4万个。行业分析预测，随着招生持续增加，到2028年全港高校校外住宿需求可能突破10万套，市场化学生公寓已成必需品。
市场交易数据同样反映了这个领域的高关注度。2025年初至2026年一季度，香港市场酒店及住宅改学生宿舍的产权交易活动