不出所料，还是回落了。
三个月的政策消化期结束，深圳楼市在上半年热烈收官的氛围后，7月交出了一份平淡的成绩单。新建商品住宅和二手住宅累计网签8324套，虽然同比增长13.8%，但环比数据继续下探。
对比前两月的热度，7月深圳二手住宅成交4795套，跌破了5000套的关口；新房住宅成交3529套，比5月的小峰值少了1016套。放在全国大盘来看，7月市场重新出现了季节性回调。中指研究院数据显示，百强房企7月销售额为2179亿元，较6月下降超三成。不过前7个月，百强房企全口径销售总额达18042.1亿元，同比降幅较1月至6月收窄0.6个百分点。
这意味着，429新政出台三个月后，提振效果已被市场完全消化。交易量的转变也迅速反映在价格上。
乐有家研究中心数据显示，即便到了7月上半月，深圳二手住宅的议价空间仍在持续收缩。但在经历前两个月的脉冲行情后，深圳二手住宅成交均价重新下探。除了成交掉头向下，深圳二手房挂盘均价也继续走低，进一步降至5.85万/㎡。
挂盘价格的波动，往往折射出业主心态的变化。要知道，5月在政策推动和市场信心修复下，部分片区曾出现业主“反价”情况。但到了7月前半月，议价空间进一步缩小——这说明无论看涨业主是否改变心态，选择下调价格以争取快速成交的比例明显更高。这也表明，当下市场已进入深度分歧阶段。
市场共识正在发生转变。
分歧进入深水区，最明显的体现是新房方面。位于南山区西丽板块的光和山悦花园，去年吹风即将入市时，价格预期在8.5万/平。而今年同板块的另一新盘中海云锦万宸，吹风价格冲到了10万+/平，两项目步行距离不到5公里。
市场对这两个吹风价格一致保持怀疑：8.5万/㎡的底气何来？10万+/平的支撑点在哪？要知道，西丽板块的新房若真踩上10万+，那么南山区域几乎全线迈入10万+/平行列，非10万/平的板块将寥寥无几。目前来看，市场暂时无法接受10万+的价格，毕竟连8.5万左右都难以认同。
二手房方面，市场曾经的“鄙视链”也在重构。过去，市场共识认为南山科技园板块价值远高于宝安宝中板块，甚至给宝安贴上“睡城+概念”标签，认为其依赖南山外溢驱动。如今，随着产业版图填充及宝安中心板块产品迭代，预期空间涌现；而南山科技园板块已高度成熟，增量预期收缩，且历经完整牛熊转换。市场开始将两板块置于同一可比较的价值梯队。
这不仅是共识转变，更意味着两板块间价格差距缩小，价值关联正被重估。
今年6月，南山科技园板块出让T204-0153宗地，容积率约2.9，保利以57.72亿元竞得，成交楼面价10.86万元/㎡，溢价率150.74%，起拍楼面价4.33万元/㎡。同期，宝安中心板块出让A002-0113地块，容积率约3.19，保利以105.1亿元竞得，成交楼面价约8.79万元/㎡，溢价率高达99.05%，起拍楼面价约4.42万元/㎡。
值得注意的是，起拍楼面单价，宝安中心的宗地反而更高一些。这说明，作为上一轮周期领涨者的科技园，在此轮调整中支撑高位价格的基石有所松动；而宝安中心板块的价格估值则在爆发。
作为科技园风向标的华润城润府一期，7月30日法拍一套2017年6月登记价约374.378万的89平户型，成交总价约839.25万。即使加上需替被执行人补交的约23万，总法拍成本约862.25万。这一价格比今年4月成交的两套约88平户型总价都要便宜不少。
法拍市场通常领先普通市场，华润城的数据代表了科技园板块的风向标。这意味着，市场对楼市板块的评估发生了巨大变化。市场共识在变，对核心区的分歧也就更加明显。
作者 | 骑猪英雄