“约6.7万元/平方米起拍，30.9万元/平方米成交，经过18位竞买人轮番加价，最终以360%的溢价率成交。”这是今年7月深圳南山区蛇口半山海景一套独栋别墅的成交案例。
《每日经济新闻》记者发现，国内楼市整体呈现结构性分化态势，一批核心城市的高品质房产逐渐成为市场焦点，法拍市场的顶级豪宅也开始吸引资金重点布局。
深圳便是典型案例。今年上半年，从科技园、香蜜湖到华侨城、蛇口，多个老牌豪宅片区均有数套顶豪或改善型房源进入法拍平台，部分标的经过数十轮甚至上百轮竞拍，最终高价成交。部分存在产权或法务问题的高端房产多次流拍，只能以底价成交；刚需住宅的法拍价格也出现了小幅回升。
中指研究院数据显示，2026年上半年全国法拍房源挂拍总量达46.3万套，较2025年同期37.6万套增加23.1%；成交约10.3万套，比去年同期7.9万套增长29.8%；总成交金额约为1515亿元，同比增长17.6%。全国法拍住宅成交均价为8165元/平方米，较去年同期有所下降。
今年7月深圳高溢价成交的别墅房源 图片来源：阿里拍卖
多位项目出现高溢价成交
近期深圳法拍市场热度明显上升，颠覆了过去“法拍房可低价捡漏”的传统印象。
7月10日落槌的蛇口半山海景42栋101独栋别墅，成为今年深圳法拍市场极具代表性的住宅。
阿里拍卖资料显示，这套房源位于沿山路，背靠大南山，面朝深圳湾。房屋建筑面积281.61平方米，占地775.35平方米，配有独立花园和多个车位的车库。原业主曾分两期、耗时四年完成全屋改造，包括水电重排、结构加固、全面防水等，仅可查证的装修材料费用就超过464万元，直接交付即可入住。
来源：阿里拍卖
记者观察到，该房源起拍价1893万元，折算单价约为6.7万元/平方米。整场竞拍持续超过24小时，有18名买家参与，共进行了167轮竞价、120次延时，最终以8708万元成交，单价超过30.9万元/平方米，溢价率高达360%。
阿里拍卖的记录显示，这套别墅于2003年购入，总价仅451万元，二十余年来资产增值超过18倍。
值得注意的是，虽然这套房源溢价幅度达到360%，但其成交价格仍低于市场常规的二手房挂牌价。
根据链家网的数据，南山蛇口半山海景别墅小区有一套挂牌时长约一年的独栋别墅可供对比。该房源建筑面积约361平方米，业主挂牌总价1.5亿元，折合单价约41.6万元/平方米。
图片来源：链家网
事实上，今年上半年深圳多个豪宅项目均出现激烈的竞拍现象。
1月底，科技园新世界豪园一栋独栋别墅开启了全年豪宅法拍的热潮。房源配套私家泳池，靠近大沙河长廊与高尔夫球场，起拍单价仅4.7万元/平方米。最终有14名买家参与，经过225轮出价后，以8810.26万元成交，单价升至17万元/平方米。
4月，香蜜湖香域中央一套203平方米的住宅上架，法院起拍价仅为二手市场价的四折。受益于片区成熟的配套设施和名校资源，18人报名竞拍，经历35轮加价，最终溢价123%成交，单价16.48万元/平方米，该价格成为同小区二手房报价的重要参照。同月，华侨城纯水岸十四期房源也以溢价132.52%成交，显示出改善型房产的市场竞争力正在增强。
市场分化同样显著。
6月，半岛城邦三期一套356平方米的一线海景顶层复式房源形成鲜明对照。该房源二手参考价接近1.2亿元，按评估价六折起拍后，前两次上架均未吸引足够竞买人，第三次挂牌仅有一人报名，最终以底价成交。
“如今南山豪宅法拍的买家结构已发生显著变化，传统产业买家逐渐减少，芯片、算力、机器人等新兴行业的科技新贵成为主要参与者。这类买家倾向于全款交易，主动规避高杠杆。”7月20日，深圳资深法拍顾问朱志强对每经记者说道。他表示，目前法拍豪宅买家的核心诉求集中在改善自住，同时注重资产保值，不再将房产作为高端商务接待的主要场所。即便优质标的溢价后价格明显上涨，其横向对比小区二手房挂牌价，仍具备一定的价格优势。
一线城市核心资产价格支撑依然强劲
深圳豪宅法拍市场的高溢价，不是个别城市的短期现象，而是全国法拍市场分层发展的缩影。
中指研究院数据显示，2026年上半年全国法拍房源挂拍总量达46.3万套，较2025年同期37.6万套增加23.1%；成交数量约10.3万套，比去年同期7.9万套增长29.8%；总成交金额约为1515亿元，同比增长17.6%。全国法拍住宅成交均价为8165元/平方米，较去年同期有所下降。
图片来源：中指研究院
中指研究院指出，今年上半年北上广深等一线城市表现出较强的市场韧性。区域内法拍住宅的成交均价为33369元/平方米，整体房源清仓率60.9%，显著高于全国22.2%的平均水平。其中，上海清仓率高达76%，位居全国第一；深圳则以70.5%紧随其后。
二线城市的交易活跃度中，杭州、成都、重庆较为突出。杭州清仓率突破69.6%；三四线城市法拍房源多依赖低价策略，整体清仓率不足三成，房价下行压力仍未缓解。从省份来看，广东省上半年法拍房源成交总额达278亿元，规模位居全国前列。
对于下半年市场走势，机构做出预测，认为市场分化趋势将进一步加深。“预计下半年法拍市场将呈现‘总量基本稳定、价格分化加深’的发展态势。一线城市的核心资产价格支撑依然较强，而三四线城市的法拍住宅价格仍将面临下行压力。”7月21日，中指研究院表示。
中指研究院还提到，一线及部分核心二线城市的核心区域住宅等优质资产，市场需求相对稳定，价格韧性较强，流动性较好。相比之下，部分市场活跃度较低区域的住宅，以及商业、办公、工业等非住宅类物业，为提高成交效率，往往需要给予更大的价格折扣。